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La centralità del settore immobiliare nella partita dell'efficienza energetica - testimoniato dagli ambiziosi obiettivi di risparmio al 2016 e al 2020 posti in capo al comparto in seguito al recepimento delle Direttive Europee sull'efficienza energetica – ha spinto l'ENEA, l'Istituto per la Competitività (I-Com) e la FIAIP a sviluppare una partnership al fine di monitorare come le dinamiche di compravendita del mercato immobiliare italiano rispondano alla qualità energetica di un edificio.

L'indagine è volta a rilevare le tendenze della domanda e dell'offerta di immobili, colte attraverso la percezione dei mediatori immobiliari professionali, e fotografare la composizione media delle transazioni immobiliari scomposte nel dettaglio della classe energetica dell'edificio oggetto di compravendita. I dati sono il frutto delle elaborazioni delle risposte di oltre 1000 agenti immobiliari.

I dati 2014, in assoluta continuità con quelli del 2013, mostrano un mercato immobiliare dominato da immobili di classe energetica G, che, a seconda della tipologia di immobile, varia tra il 63% per i trilocali ed il 72% dei monolocali.

Le compravendite 2014 di immobili appartenenti alle prime quattro classi energetiche (A+; A; B e C) rappresenta tra il 10% e il 14% del mercato (ma per ciascuna tipologia di immobile la classe C rappresenta circa la metà delle transazioni).

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Fonte: elaborazione I-Com su dati FIAIP

Interessante, come segnale di mercato, il dato relativo agli immobili di pregio (seppur nello scarso peso che hanno sul totale delle transazioni): il dato delle compravendite in questo segmento per gli immobili di classe A+ e A è passato dal 6% del 2013 al 10% del 2014.

Anche i dati delle compravendite analizzati per stato di conservazione dell'immobile forniscono spunti di analisi molto interessanti. Se infatti le compravendite 2014 di immobili nuovi si sono realizzate per edifici di classe A+, A e B nel 49% dei casi (erano il 40% nel 2013) , lo stesso dato per gli immobili ristrutturati crolla al 6%, dimezzandosi rispetto al 2013.

Evidente anche il potenziale di efficientamento energetico degli immobili da ristrutturare per i quali quasi il 90% delle compravendite nel 2014 è riferibile ad edifici in classe G (dato di poco inferiore rispetto al 2013).

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Fonte: elaborazione I-Com su dati FIAIP

Passando dai dati di mercato alle percezioni degli attori del mercato stesso si nota come, nella percezione degli agenti immobiliari, non siano cambiati in maniera sostanziale i fattori di scelta dei compratori: tiene la variabile di prestazione energetica tra i primi elementi prese in considerazione, insieme ad altri fattori quali l'ubicazione e la tipologia di immobile.

Anche la capacità di chi compra un immobile di apprezzare la qualità energetica di un edificio sembra migliorare. Scende infatti al 47% la percentuale dei compratori che sembrano mostrare una non adeguata abilità nel valutare correttamente i benefici di un immobile di classe energetica buona, rispetto al 52% dell'anno 2013. Analoga tendenza per il dato relativo a chi vende (il dato 2104 è pari al 60%, sceso di circa 10 punti percentuali rispetto all'anno precedente).

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Fonte: elaborazione I-Com su dati FIAIP

Meno incoraggianti i dati relativi all'utilità dell'attestato energetico per orientare le scelte del mercato verso immobili di qualità energetica superiore. Il 60% di chi compra o vende un immobile non lo ritiene uno strumento utile (lo stesso dato era pari al 55% nell'anno precedente); percentuale che arriva al 42% nel caso degli agenti immobiliari (anche in questo caso con un peggioramento di 5 punti percentuali rispetto al 2013).

I risultati dell'indagine mostrano un quadro complessivo della situazione del mercato immobiliare rispetto alla variabile energetica composito e, in parte, contrastante.
Il mercato rimane evidentemente dominato da immobili di qualità energetica molto scadente (anche per l'evidente peso degli edifici vecchi nello lo stock immobiliare), sebbene nelle dinamiche di mercato di alcuni segmenti sembra aumentare il peso della qualità energetica, come nel caso degli immobili di pregio.

Questa tendenza può essere letta come un incoraggiante segnale della crescente considerazione dell'efficienza energetica come elemento essenziale e imprescindibile di un edificio. Sarà dunque necessario trasferire questa consapevolezza anche alle categorie edilizie di minor pregio per capitalizzare il potenziale di efficientamento del settore immobiliare oggi ampiamente inespresso.

Incoraggianti anche i dati relativi alle nuove costruzioni, crescendo sensibilmente nel 2014 il peso delle compravendite di immobili efficienti rispetto all'anno precedente. Crolla però lo stesso dato per gli immobili ristrutturati, segno che l'efficienza energetica non è un elemento sufficientemente valorizzato nelle ristrutturazioni edilizie. Infatti le compravendite 2014 di immobili nuovi si sono realizzate per edifici di classe A+, A e B nel 49% dei casi (erano il 40% nel 2013); lo stesso dato per gli immobili ristrutturati crolla al 6%, dimezzandosi rispetto al 2013.

Anche il sentiment rispetto al tema dell'efficienza energetica degli attori del mercato immobiliare presenta luci ed ombre. Se da una parte aumenta la consapevolezza dell'importanza della variabile energetica di un edificio sia da parte di chi compra che di chi vende un immobile, lo strumento della certificazione energetica continua a non essere percepito come utile nell'orientare il mercato verso immobili efficienti. Peggiora infatti il dato della percezione dell'utilità dello strumento nella lettura comparata dei dati 2014 e 2013: questa criticità potrebbe essere in parte dovuta alle frequenti modifiche normative a livello nazionale e alla frammentazione della materia a livello regionale.

Rimane comunque evidente la necessità di porre in essere azioni di sistema per rendere lo strumento della certificazione energetica maggiormente incisivo rispetto alle scelte di tutti gli attori della filiera del mercato immobiliare.

I risultati dell'indagine mostrano un quadro complessivo della situazione composita e, in parte, contrastante. Il mercato rimane evidentemente dominato da immobili di qualità energetica molto scadente (anche per l'evidente peso degli edifici vecchi nello lo stock immobiliare), sebbene nelle dinamiche di mercato di alcuni segmenti sembra aumentare il peso della qualità energetica, come nel caso degli immobili di pregio (il dato delle compravendite in questo segmento per gli immobili di classe A+ e A è passato al 10% rispetto al 6% del 2013).

Questa tendenza può essere letta come un incoraggiante segnale della crescente considerazione dell'efficienza energetica come elemento essenziale e imprescindibile di un edificio. Sarà dunque necessario trasferire questa consapevolezza anche alle categorie edilizie di minor pregio per capitalizzare il potenziale di efficientamento del settore immobiliare oggi ampiamente inespresso.

Incoraggianti anche i dati relativi alle nuove costruzioni, crescendo sensibilmente nel 2014 il peso delle compravendite di immobili efficienti rispetto all'anno precedente. Crolla però lo stesso dato per gli immobili ristrutturati, segno che l'efficienza energetica non è un elemento sufficientemente valorizzato nelle ristrutturazioni edilizie. Infatti le compravendite 2014 di immobili nuovi si sono realizzate per edifici di classe A+, A e B nel 49% dei casi (erano il 40% nel 2013); lo stesso dato per gli immobili ristrutturati crolla al 6%, dimezzandosi rispetto al 2013.

Anche il sentiment rispetto al tema dell'efficienza energetica degli attori del mercato immobiliare presenta luci ed ombre. Se da una parte aumenta la consapevolezza dell'importanza della variabile energetica di un edificio sia da parte di chi compra che di chi vende un immobile, lo strumento della certificazione energetica continua a non essere percepito come utile nell'orientare il mercato verso immobili efficienti. Peggiora infatti il dato della percezione dell'utilità dello strumento nella lettura comparata dei dati 2014 e 2013: questa criticità potrebbe essere in parte dovuta alle frequenti modifiche normative a livello nazionale e alla frammentazione della materia a livello regionale.

Franco D'Amore (I-Com) e Antonio Disi (ENEA)

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